法定地上権は、抵当権が実行されて土地と建物の所有者が別々になったときに、建物のために地上権が自動的に成立する制度です（388条）。受験生が落とすのは、①「更地に抵当権を設定した後に建物を建てた」ケースを成立と誤る、②同一所有者かどうかの判断の基準時を取り違える、の2点。成立要件4つを、○×で確実に得点にします。
この記事の要点
- 法定地上権（388条）＝抵当権実行で土地と建物の所有者が分かれたとき、建物のために地上権が成立
- 趣旨＝建物の収去（取り壊し）を防ぐ（日本は土地と建物が別個の不動産）
- 成立要件は4つ。とくに「抵当権設定当時に建物が存在」「設定当時に同一所有者」がカギ
- 地代は当事者の協議、調わなければ裁判所が定める
法定地上権とは（388条）
日本では、土地と建物は別個の不動産として扱われます。もし抵当権の実行（競売）で土地と建物の所有者が別々になると、建物のための土地利用権がなく、建物を取り壊さなければならない事態が生じます。これを防ぐため、一定の要件のもとで建物のために地上権が成立したものとみなすのが法定地上権です（388条）。
成立要件は4つ
次の4つをすべて満たすと、法定地上権が成立します。
- 抵当権設定当時、土地の上に建物が存在すること（更地に設定した場合は成立しない）
- 抵当権設定当時、土地と建物が同一の所有者に属すること
- 土地・建物の一方または双方に抵当権が設定されたこと
- 競売により、土地と建物が別々の所有者に属することになったこと
ポイントは、①②が「抵当権設定当時」を基準に判断されることです。
試験で狙われるひっかけ
- 更地に抵当権を設定した後に建物を築造 → 成立しない（要件①を欠く）。抵当権者は「更地」としての担保価値を把握しているためです。
- 同一所有者の判断は「設定当時」が基準 → 設定当時に同一所有者であれば、その後に土地または建物の一方が譲渡されて所有者が分かれても、法定地上権は成立し得ます（判例）。逆に、設定当時に別々の所有者なら成立しません。
- 建物が滅失して再築された場合 → 原則として法定地上権は成立します（土地への単独抵当のケース）。※共同抵当で再築された場合は、成立の範囲について別途の議論があります。
ソクのひとこと
○×一問一答で総点検
○か✕を選ぶと、正誤と解説が表示されます。まずは自分で答えてみましょう（アウトプット練習）。
更地に抵当権を設定した後、その土地上に建物を築造した場合にも、法定地上権が成立する。
法定地上権が成立するには、抵当権設定当時に土地と建物が同一の所有者に属していなければならない。
土地と建物の双方に抵当権が設定されている場合には、法定地上権が成立する余地はない。
法定地上権の地代は、当事者間の協議が調わないときは、当事者の請求により裁判所が定める。
まとめ
- 法定地上権（388条）＝抵当権実行で土地・建物の所有者が分かれたとき、建物のために地上権が成立（建物の収去を防ぐ）。
- 成立要件は4つ。とくに①建物の存在・②同一所有者は、いずれも「抵当権設定当時」を基準に判断。
- 更地に設定後の築造は成立しない。地代は協議、調わなければ裁判所が定める。
抵当権の効力範囲は抵当権の効力はどこまで及ぶ？、物権変動の対抗要件は物権変動と対抗要件で解説しています。民法の全体像は民法とは？全体像でどうぞ。
法定地上権は「4要件」と「設定当時が基準」を○×で回すと定着します。ソクトケは無料で人権・行政手続法・民法総則から始められ、物権・担保物権など全分野はプレミアムで○×演習できます。無料で始める
